房地产“大利空”接连不断?3大消息刷屏,刚需是赢家还是韭菜?

2019-09-07 16:53 | 达峰网

对于今年的楼市而言,8月俨然是一个转折点,不管小阳春的势头多么强势,不管房企拿高价地的决定多么雄厚,房地产仿佛一夜入秋,都在密集的调控频率面前败下阵来,市场预期也一度出现明显下滑,而几乎是同一时间,房企三大巨头同期发声。先是恒大旗下各区域公司悉数推出全员营销的优惠升级活动,随后万科直言不再在三四线拿地,将加速销售回款,最后,融创披露下半年基本不拿地,且现金流动充裕。

无论是万科还是融创,他们都在行业中是领袖型的存在,出现如此态度变化,不关是房企,在调控发力、投机意愿消退的前提下,包括购房者、各线城市都要做好“准备”。随着金九银十拉开序幕,房企仍然作为一个抢收节点来对待,一方面面临着资金压力,另一方面又要迎合购房者,靠着主动降价来抢占先机。仿佛是褪去外皮,露出真面目一般,今年的楼市,在接连不断的大利空消息下,3大消息刷屏,或许这一次,房地产终于要“改头换面”,房价会扛不住吗?

房地产“大利空”接连不断?3大消息刷屏,刚需是赢家还是韭菜?

成交量下降:如果房子好卖,房企干嘛要降价促销?

众所周知,今年以来,房子不好卖是事实。虽然表面上看各家房价数据微上涨,总体来说保持平稳状态,但伴随着房地产阵阵寒意,多个城市已经出现“有价无市”的尴尬局面。克尔瑞研究院指出,8月房市持续转冷,重点城市累计成交再走低,同比下跌4%,环比下跌6%。其中一线城市除上海环比有所回升以外,其它三城成交环比皆回调,二三线城市也呈现同环比回调态势。另外在二手房均价方面,据诸葛找房数据,8月一二线价格持续下跌,三四线则连续7个月上涨,涨幅略小。

房说君认为,实际上,衡量房地产火热程度的标准,除了房价以外,更重要的是看成交量。8月以来,多数房企在年中冲刺后逐渐进入缓冲期,成交和拿地进度都持续转冷。与其说缓冲,不如说房企压力空前,各条融资渠道都被堵上,这时候再想指望别人是不行了,只能靠着自己多卖房来缓解资金饥渴。总之,事实胜于雄辩,如果市场还是如此风光,房子还是如此好卖,房企怎么会不愿意拿地呢?我们大可往2016-2017年的房市回忆,无论是新房还是二手房成交,不管刚需还是投机者,都会愿意从中分一杯羹。

房地产“大利空”接连不断?3大消息刷屏,刚需是赢家还是韭菜?

 

土地市场降温:普涨普跌已经不能定义楼市了,土地降温也是房企热情减退

说白了,这种“量跌价涨”的趋势持续不了多久,买卖双方的能力都在透支,相对来说,开发企业对于房地产的谨慎也蔓延到土地市场。众所周知,土地是楼市的根本,也是衡量房地产景气程度的先行指标,房企如果看好区域市场,必会不惜花重金夺得。据克尔瑞数据显示,8月土市成交溢价率连续5月下降,下滑至10%左右,创下今年新低,另外,重点城市成交497幅,流拍79幅,流拍率达到13.7%。

房说君认为,无独有偶,从去年开始,楼市就一直处于风雨飘摇当中,先是调控政策频频出台,之后各地土地流拍逐渐增多,导致楼市陷入迅速降温状态。所以,如果说土地成交下降是房企的热情在减退,那么在流拍和溢价率一增一降同时出现,正是逐步转冷的具体体现。值得注意的是,同样的事情2018年也发生过,是否会重演我们不得而知,只能在蛛丝马迹中找到共同点,为随后的市场走势作参考。

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当然了,作为购房者,是不能再用“普涨普跌”的思维去定义楼市了,这个规律在房地产持续了十几年,在今年已经被打破,对房企来说,房地产销量增速下滑,回款减少,土地市场自然会降温,在住房还好卖的城市,姑且能维持下去,可在销售额下降较快的地区来说,分化是不可避免。

房贷反弹、公积金调整:都是衡量楼市景气程度的标准,成本高了自然撬动的机会就变少

由此可见,在楼市政策加码之下,楼市的抛售情绪和变现情绪是何等浓烈,然而,对于需求一端,也同时遭遇着调控打压,尽管房贷新算法还有30余日才实施,可进入下半年,多地房贷利率进入反弹阶段,一线城市相对平静,但在二线热门城市中,有的地区首套房甚至上浮到25%。据报道,杭州多家首套房上浮到10%水平,南昌首套房贷利率普遍上浮20%,数据来到5.88%。

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不仅如此,多地公积金新政发布,在使用范围扩宽的前提下,一些省份更是出台公积金失信行为监管,对于失信的单位或个人受到一定惩戒。另外,值得注意的是,据《全国住房公积金2018年年度报告》数据显示,全国共有1.44亿人实缴公积金,广东、北京、江苏占实缴总额的前三位,我国目前总人口为13.95亿人,算下来,全国只有十分之一的人口在缴交公积金,就是说用公积金买房的人在变少。

房说君认为,按理说,公积金是工薪族的福利,让许多收入不高的人群能享受贷款的优惠,利率相对比商贷优惠许多。虽然说房贷收紧、公积金缴交比例小的情况,并不能证明刚需在变少,但这两种现象我们应该重视。首先,购房者的杠杆越来越高,在房价高企的前提下,大部分公积金的额度已经无法覆盖买房超出的差额部分,其次,本身炒房押注的就是房贷下降,用高杠杆撬动房产来赚钱,如今不同城市房贷反弹,无疑是给炒房者当头一棒,谁还会给他们接盘?

房地产“大利空”接连不断?3大消息刷屏,刚需是赢家还是韭菜?

众所周知,当下是房市新阶段逐步完善的周期,一个现实的问题,买还是不买?此时买房的刚需是赢家还是待割韭菜?房说君认为,楼市“大利空”接连不断,对购房者来说反而是利好消息,再说房贷反弹、公积金调整主要是抑制炒房行为,对刚需本身影响并不大。以前没房的刚需族为了上车贡献了不少成交,剩下的不是没钱,就是还在观望,总之要参与的不会是多数了。而现在手握多套房,而且还想囤房的来说,大概会迎来欲望时代最惨烈的结局。

总之,只有刚需购房者才是楼市的根本,少了一大部分购买力,看似价格还在上涨,但还是强弩之末,与其说扛不住,不如是没有抬头的可能了,在调控的主导下,最终回归理性是大势所趋。所以,现在对于刚需来说,买房不应该是问题,市场冷静,投资型出手谨慎,炒房客开始观望,至少与你“争”房的人少了。虽不能说现在刚需买房是捡漏,但从中长期来看,也绝不会是待割韭菜,只要是自住,又能力有资格的,不论是房价未来涨还是跌,或还是横盘时代,与“赢家”无关,更与你“用来住”无关。

房地产“大利空”接连不断?3大消息刷屏,刚需是赢家还是韭菜?

房说君有话说,这个“金九” 恐怕难再现火爆场面了,从房住不炒的定位实施以来,国家已经通过不同渠道,三令五申提醒大家对房市要谨慎,加杠杆的传统套路行不通了, 再加上今年房地产市场之间分化严重,房子回归到居住属性,才是对刚需最为扎实的支撑。
本文来源自:今日头条

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