五年后,“房奴”和有钱人买房会有什么样的区别?

2019-11-24 17:21 | 达峰网
  举一个全国房价第五的城市的例子。
 
  假设你手上现金有90万元。2011年该城市某区域的房价是90万元,可以全款支付。五年以后,也就是2016年,这里的房价达到了270万元。2011年,首付三成,也就是27万元,月供3800元,五年月供合计23万元,成本合计一套支出50万元,忽略不计还掉的本金。如果你有90万元全款,可以贷款买入大约2套,月供同样坚持5年左右。
  好了,如果买入一套,全款支付。2016年卖出,收益180万元。如果买入两套,首付和月供一起来,90万元基本花完,可能还要多付出10万元左右,成本大概100万元出头。
 
  而收益,显而易见,买两套可以赚取360-120=240万,多赚取60万元。
 
  说白了,就是动用了银行的杠杆。当然,如果房价永恒不变,你就要多付出40-50万元的资金成本。另一方面,你也会多出一套房的租金,一定程度上降低成本。
 
  从货币供应量看,2011年,M2是七十多万亿,2016年,M2是一百五十万亿左右,差不多翻倍,正常价格是翻倍。翻倍的话,全款一套的收益是90万元,贷款两套的收益是160万元。
 
  总之,正常情况下,房奴都比全款买房的人收益高。
 
  随着社会的发展,不管是城里人还是农村人都希望自己在城里有一套好房子,并且过上幸福的生活。这几年农村出来买房的人越来越多,房价也是一天比一天贵,现在很多小县城房价都涨到了4000~7000元/平米,那么买一套100平米的房子至少要五六十万,这还不包括装修在内。因此很多人基本上会选择以房贷的方式购买房产,那么当“房奴”和全款买房有什么差别?
 
  全款买房的好处就是相比贷款买房来说,节省了很多的利息,而且不用每月愁着交房贷。但是这样的前提是得有全款买房的能力呀!因此很多人都会觉得还是全款买房子好,那么我就给大家简单算一下房贷和全款买房那个更划算。
 
  以县城房价最低的4000元/平米来算,那么买个100平米的房子就得要40万,这还不包括装修,为了好计算,现在不把装修算进去。全款买房的话40万,加上各种购置税、一起41万左右可以拿下,然后就准备筹钱装修了,其他月供什么的跟自己无关。
 
  而房贷的话,按照商业贷款计算,并且按照2019年2月1日基准利率4.9%计算,利息。那么40万的房款,首付30%就是12万,贷款28万,贷款15年(180期),那么剩下总的还款额度为395939.49元,支付利息总额为115939.49元,月均还款2199.66元。也就是说40万的房子,你首付12万,那么你剩下的28万贷款15年的话,每个月要支付2200元左右,一直支付15年才结束。
 
  中间15年你要支付的利息就要11.59万元,但是全款买房确实可以省下11万多元的利息。如果自己有公积金的话,选择公积金贷款,首付跟上面一样,那么通过房贷计算器可以算出,你要15年要支付的利息为7.4万,月供1967元/月,总之贷款买房利息是在7.4~11.59万元之间。
 
  其实这个是没有计算市场通货膨胀在里面的,大家都知道往后人们手里的钱会越“不值钱”,现在同样的100元人民币放到15年以后,估计就相当于现在的几十元了,因此全款买房和贷款买房对比的话。还得考虑通货膨胀速度是否过快才能得出结论。
 
  因为房奴是加了杠杆的,全款是自有资金购买的,这个其实是和买股票是一样的道理,如果房价上涨,那么加杠杆的一方自然是多倍的赚,如果房价下跌,那么自然也是多倍的亏。
 
  假设、A、B两人都拥有100万所有存款,A首付20万买了100万的房子,期限30年、利率5.39%;B全款100万买了房子
 
  1、都只买一套房子且房价上涨50%
 
  假设5年后房价为150万,那么A相当于用20万资金获得了50万的利润,而B是用100万的资金获得了50万的利润,那么他们的利润率是多少?
 
  B的利润率很简单,就是50%(=50万/100万);而A的利润是多少?这里就要详细计算一下,假设分期30年,等额本息,利率是5.39%(上浮10%),那么A的月供就是5年时间A总共的还款额度是26.9万,剩余本金73.9万,那么房子的净价值就是:76.1万=150万-73.9万,80万在5年当中的理财收益按照3%每年计算,那么5年时间可以获得12万的收益,那么A最终拥有的现金为:65.1万=80万-26.9万+12万;
 
  那么粗略的可以算出(不算复利)A在五年时间末期的账面净价值是:141.2万=76.1万+65.1万。
 
  那么5年的总收益是:41.2万=141.2万-100万;
 
  A在5年中所有的收益率是:41.2%=41.2万/100万
 
  结论:这个结论很有意思,因为A的收益率没有B的高,按揭买房的人竟然收益率还不如全款买房的人收益率高!这是为什么?因为房子5中涨了50%,平均每年的涨幅复合涨幅是8.4%,而B是把100万的资金都投进去了,相当于A的100万本金都享受了8.4%的年化复合8.4%的收益率,而A的100万资金只有20万资金是享受了8.4%的复合增长收益的,剩余80万只是享受了3%的收益率,虽然利用了杠杆,但是杠杆的成本是5.39%,那么A实际利用杠杆的收益就是8.4%和5.39%之间的利差。
 
  结论1:这个就是炒房的奥秘,一个是杠杆,一个是利差,当你的成本和利差越大,杠杆越大,那么加杠杆的财富积累就会快于没有加杠杆的人。
 
  2、房价上涨50%,而B购买2套房
 
  接着上题,当时B是把100万的存款都买了一套房,而B也只买了一套房,那么在房价上涨50%的情况下,B的收益率还比A的收益率略高。
 
  因为A的80万只是拥有3%的年存款收益率,所以现在也要A也要把剩余的资金都用来购房。A现在购买2套房。
 
  根据上文计算所得,购买一套房5年时间总支出是:20万首付+26.9万月供=46.9万;那么2套房子的总支出就是93.8万(100万差不多刚刚花完)。
 
  购买2套房子的房子净价值是76.1万*2=152.2万;
 
  5年后剩余现金是100万-93.8万=6.2万,那么A总的账面价值是158.4万=152.2万+6.2万;
 
  那么A在5年中的总收益率是58.4%=58.4万/100万(当然,这个支付40万首付后剩余的60万不是一下子就支付了月供,在50年时间中还是可以获得一定的收益的,所以实际的收益率要比58.4%要高的)。
 
  结论2:由以上计算得出了一个结论,当你有一笔款项的时候,你是全款买房,还是都是按揭买房,决定你选择的是房子上涨的幅度和你贷款利率之间的高低,如果房价上涨的幅度超过房贷利率,那么你就把这笔投资的钱都用于杠杆买房;
 
  结论3:如果是房价的上涨幅度小于房贷利率的时候,选择全款买房更划算。
 
  3、房奴和全款买房者5年后谁更好?
 
  猜想1:其实这个问题我在上面已经回答过了,那就是如果两者的初始财富/存款是一样多的时候,如果未来的房价上涨的幅度大于房贷利率,那么把所有存款都用于贷款买房的人更加幸福,因为在财富增长中他增加了杠杆。
 
  猜想2:如果两者初始财富/存款一样多,但是如果未来的房价上涨幅度小于房贷的利率,那么全款的更幸福;
 
  猜想3、初始时两者财富不一样多,房奴的存款就只够支付首付,而另一人可以全款购买,在这种情况下,未来无论房价如何走向,房奴的生活都不会有全款者舒服。
 
  因为房价再涨,房奴的房子总财富也无法超越全款者,而如果房价下跌,那么房奴的债务是刚性的,而全款者是没有现金流支出的,房价下跌对生活没有什么影响。
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