基于LPR搭建实体和楼市之间的资金“防火墙”

2019-09-01 15:35 | 达峰网

近期,央行公布新的贷款市场报价利率(LPR)形成机制,淡化贷款基准利率,促进贷款利率“两轨并一轨”。未来,银行新发放贷款时,将主要参考LPR定价,LPR的报价方式按照中期借贷便利(MLF)利率加点形成,主要参考1年期MLF利率,加点幅度主要取决于各行资金成本、市场供求、风险溢价等因素。那么,LPR是什么?它和贷款基准利率是什么关系?简单说,LPR就是由想发放贷款的报价行(18家主要银行)喊出自己不同期限(1年期、1-5年期、5年期)的利率报价,最后加权平均得到LPR。

也就是说,LRP将由市场竞价产生,这不同于计划色彩浓重的存贷款基准利率,利率市场化是推出LRP的重要原因。

目前,在我国经济“下行压力加大”,民企“融资难、融资贵”等背景下,客观上存在降息的需要,而全球央行开启降息大潮,也打开了宽松的空间。LPR市场化报价利率的推出,事实上在于疏通货币宽松的传导渠道。2018年以来,央行6次定向降准,MLF累计净投放超过2万亿元,但银行贷款利率不降反升。2017年末,商业银行一般贷款平均利率为5.8%,到2019年二季末为5.94%。这意味着,近年来央行创设一系列货币政策新工具(MLF、SLF、TMLF等),大量投放低成本资金(比如MLF每年净投放投在2万亿以上,利率在3%-3.5%),旨在降低民企融资难和贵,但效果不明显。目前,国企融资成本已经很低了(4%-5%),但民企的综合融资成本在10%左右,很多民企还在借“高利贷”。

解决货币政策传导“肠梗阻”,一是让贷款利率与市场利率联动性增强;二是让银行之间有竞争。于是,央行让LPR盯住MLF利率,并通过调整MLF利率,影响商业银行的流动性成本。8月20日,新LPR首次公布,1年期LPR为4.25%,比MLF高出95个基点;5年期以上LPR报4.85%,低于5年期以上贷款基准利率5个基点。总体看,新基准略有降低、总体稳定。未来,随着央行不断调低MLF,贷款利率有望进一步降低。

业内将此次贷款定价“换锚”比作变相降息有一定道理。房贷利率历来决定楼市走向(利率涨则楼市冷;利率跌则楼市火),重要性无可比拟。8月20日,就贷款定价新规,央行明确表示,“房贷利率不下降”。8月25日,央行16号文发布,明确5年期以上LPR是抵押贷款的定价参考。说白了,央行设置5年期LPR,就是针对楼市,相当于贷款有“两个锚”,一个盯实体、一个盯楼市。“房住不炒”一以贯之,1年期LPR利率更市场化,5年期以上LPR仍受指导,再配合对房企融资管控、房贷规模限制(不超过新增贷款的40%),本次并轨的目的在于,既不对称降息支持实体,又部分加息抑制泡沫。

未来,随着从MLF到LPR,再到贷款利率的传导渠道疏通,实体融资成本下降,而房贷利率设置底线、不许下浮,二套房贷利率基准更是抬升了60个基点。这意味着,过去实体和房地产贷款利率“倒挂”的现象将改观,这也将从根本上扭转变相鼓励资金往楼市走的现象。值得注意的是,在许多地方,楼市依然是“灰犀牛”,我们不能以日本或美国式加息方式,硬着陆地解决楼市问题,而是要慢慢降温。

因此,国家政策渐进改变资金流向,降低房价涨幅,提高利率控制房地产投资。首先,以前房贷利率的锚,无论首套房,还是二套房都是存贷款基准利率。现如今,不仅锚换了,而且首套房贷和二套房贷还首次出现了“锚分化”,二套房单独“树锚”,旨在定点定向打击炒房客,首套房和二套房之间的利率分野并出现“剪刀差”。

其次,央行给出的房贷“利率底”,或许并不是真正的底。房贷额度管控下,在央行“利率底”基础上加点或许常态化了。央行表示,按照“因城施策”、“一城一策”原则分类指导,在央行给出的底线之上,各地基于地方主体责任,可以根据自身的情况作出调整,提高加点下限。以不久前楼市火热的苏州为例,根据融360的数据,目前苏州首套房贷利率都已突破6%了,达到6.03%,苏州下限定的非常高,算下来比央行“标准”高出了118个基点。8月25日,央行表态,调整房贷利率,目的在于“住房不炒”。可见,凡是楼市升温的城市,购房者将不得不接受高利率,这才是LPR真正的威力。

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