WeWork中止IPO后,联合办公往哪走?

2019-10-12 11:50 | 达峰网

关于WeWork的故事还在继续。据外媒报道,本周WeWork正与公司最大股东软银集团协商新一轮10亿美元融资,以帮助公司顺利度过企业结构重组阶段。据知情人士透露,若融资成功,WeWork将有望与摩根大通进一步商讨30亿美元的贷款交易。

短短两个月,这家被寄予“今年美股市场上第二大IPO”厚望的公司,经历了估值不断缩水、投资方软银逼宫、CEO跟高管相继辞职、IPO中止等等令人咂舌的事件。

摩根士丹利首席美国股票策略师迈克-威尔逊称,WeWork首次公开募股的失败标志着一个时代的结束,投资者已经表明,他们不再愿意为过度投资买单。

作为共享办公的引领者,WeWork一路走来估值的水涨船高随着这次IPO折戟而“现出原形”,这给共享办公行业敲响了警钟。而这个领域的其他玩家又该走向何处?

WeWork估值一降再降,上市折戟

今年8月14日,WeWork正式对外宣布将准备进行IPO。10月1日,因估值和商业模式遭到投资者质疑,WeWork的母公司We Company正式宣布撤回向美国证券交易委员会提交的招股说明书,推迟IPO。

此前,主承销商摩根大通和高盛给出了WeWork460亿美元到630亿美元的估值区间。但随着估值一路下滑,其现有估值仅为100多亿美元左右。在这样的情况下坚持上市,将对日本软银集团造成重大打击。据悉,从2017年以来,软银共计向Wework投资上百亿美元,占据公司三成股份。而WeWork自降身价IPO带来的直接后果,不仅对软银造成直接的巨大投资损失,而且,目前软银正试图从投资者那里筹集1080亿美元用于其第二支愿景基金,如果WeWork此时“流血上市”,会让投资者对这支基金的发展前景产生怀疑。

当创始人执意上市,而资方不让时,矛盾一触即发。孙正义提议罢免公司联合创始人、CEO亚当·诺伊曼,其盟友还有风投公司Benchmark的Bruce Dunlevie和中国PE公司弘毅投资董事长赵令欢。随后,亚当·诺伊曼辞去CEO职位,但仍保留非执行董事长职位。WeWork首席财务官Artie Minson和副董事长Sebastian Gunningham接任联合CEO。

自诺伊曼卸任CEO之后,短短几天,两位新领导就已经开始进行裁员和资产甩卖。据悉,这其中包括清除诺伊曼的裙带关系,涉及人数近20名。不仅如此,母公司We Co.预计将裁减掉数千个职位,并希望出售其核心租赁业务以外的业务。他们的目标是让该公司实现“瘦身”,为明年的IPO做好准备。

截至目前,仅成立九年的WeWork已在29个国家的111个城市设有528个办事处,目前有52.7万名成员。如此大规模的扩张背后,是巨大的亏损和遥遥无期的盈利。从WeWork递交的IPO招股书来看,其收入与亏损规模几乎呈同比例的正向增长。WeWork在2018年的收入是18亿美元,亏损达16亿美元。2019年上半年营收15亿,但净亏损达9亿美元,与去年同期的7.2亿美元相比增长25%。

赵令欢曾表示,“WeWork的模式问题,在投资时点我们看到的是WeWork模式的先进性:全球网络、全球会员、新的办公方式、新的生活方式。”所以他认为WeWork的亏损问题是其为继续实现战略领先和超前布局所进行的长期投入。而孙正义也曾在一次采访中公开表示称10年之内,这家公司将“实现可观的盈利”。但眼下WeWork的亏损依然无法消除其他投资者的担忧,估值跌了近三分之二就是最好的证明。

资本市场对持续亏损的公司其实包容度很高,但前提是必须有颠覆性的创新和可预期的未来。共享办公向来都被称为“二房东”,所以投资者并不都会认为WeWork是一家技术型的企业。Wework采取的是长期负债加短期收入的盈利模式,简单来说就是从商业区楼盘所有者手中长期租用场地,按其风格进行装修,然后以更高的价格出租给个人或公司。从招股书中看,Wework公司的成本中占比最大的是地点经营费用,也就是场地租金,占到成本的42%左右。此外,2018年下半年,WeWork开始转向重资产,直接购买商业地产用于租赁,收益回报时间拉长。

所以即便WeWork一直在强调运营服务、全球平台、会员社区等概念,但依旧逃脱不了它的低科技含量。自然,投资者也就不会为它的高估值买单。

据招股书披露,WeWork已获得美国大型银团提供的60亿美元信贷额度,前提条件是通过IPO上市至少融资30亿美元。随着推迟公司IPO后,WeWork将损失至少90亿美元新资金注入。这对于尚未盈利只能依靠外部融资生存的WeWork来说,是一个重大的打击。所以软银新一轮的资金对WeWork来说,至关重要。

实现盈利前,WeWork还要烧多少钱,还不得而知。但愿这只超级独角兽最终不会沦为“毒角兽”。

联合办公的当务之急:造血能力

在国内,共享办公领域也有很多的玩家。2015年被称为中国联合办公元年,在“双创”的带动下,国内的孵化器、众创空间与联合办公等瞬间急剧发展起来。在资本的催化跟创业的热潮下,很多联合办公将初创企业列为目标客户,希望通过为创业企业提供增值服务来建立商业模式,或者以入股创业公司替代租金,当然还有众创空间是依赖政府补贴收入。

所以随着“双创”的降温,一些商业模式不清晰的孵化器、众创空间、联合办公便纷纷倒下了。根据VC SaaS的数据,2018年到今年6月,中国的共享办公品牌已经减少40家,运营时间均未超过两年。

看似模式简单的联合办公,其实是一门大学问,它是一个需要通过不断圈地或收购办公空间,然后再转租的重运营模式。资金跟规模,是摆在它面前的两道门槛,持续的资金投入带来可盈利的扩张,才能形成一个健康的商业模式,才能在这个领域存活。

虽然联合办公不是一门容易做得好的生意,但这样灵活办公空间在国内确实有市场,也属于刚需。国内的初创风潮虽然相比之前有所回落,但发展势头依旧强劲,这些小型化的公司更偏向于需要联合办公;而大公司在传统办公的模式下,也可以将联合办公作为一种补充。

所以在这个领域,依旧诞生了优客工场、氪空间这样的资本宠儿,同时也有像创富港这样深耕多年的低调企业。

优客工场是国内联合办公比较高举高打的代表,从2015年成立至今,先后并购方糖小镇、无界空间、Wedo和洪泰创新空间。优客工场是一个主要通过吸引初创企业入驻,以联合办公为流量入口,面向入驻企业提供企业服务的资源撮合和共享平台。

毛大庆曾说道,“四年多时间的迅速扩张布局,我们的目的就是以空间为载体,搭建一个完善的生态企业服务平台。”

与WeWork不同的是,现阶段优客工场为了实现精细化运营提出了两项策略:轻资产管理输出和定制化办公。其最新披露的数据显示,目前优客工场轻资产业务已签约全国30余城近50个项目,合作方遍及中粮、招商蛇口、首创、忠旺、微信发票、头条等各类型企业,其中90%以上项目业已实现盈利。据悉,优客工场已在9月获得来自中信银行、招商银行及杭州银行信贷融资2.5亿人民币。

今年5月,氪空间也宣布完成10亿元融资。此次融资后,氪空间确立了打造“全周期企业办公服务商”的新战略,在新战略指导下,氪空间将完成从“联合办公”到“综合办公服务+新型资产管理”的业务模式升级。简而言之,就是也要走轻资产的道路,推出定制服务。

从重到轻,从盲目租用场地到跟战略伙伴共同经营,这也是当下很多联合办公企业要走的道路。

相比优客工场跟氪空间,创富港要低调得多。虽然同行有向其抛出收购的“橄榄枝”,但它凭借稳扎稳打的多年锤炼,目前正在为登陆资本市场做准备。截至2019年5月底,创富港在全国拥有170多家门店,总面积约24万方。这个数字相比后来者要少很多,但它2017的净利润达2300多万元,2018年达3100多万元。赚钱的背后是不盲目扩张,实现每个店都可以造血。

烧钱可以烧出规模,但不一定烧出未来,不烧钱可以每一步都走得稳,走得长久。创富港成立十年来,只在2011年拿了红杉资本和挚信资本556万元美元的融资。之后依靠稳健的经营状态一路坚持下来。

所以,是否具备造血能力是联合办公企业当下的头等大事。当各种概念都吹捧过后,实实在在的盈利才是企业在市场上站住脚的王牌。

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