陶红兵:全国17万个老旧小区改造需要政府、企业

2019-07-13 15:18 | 达峰网
上半年,房地产市场受调控、融资收紧等因素影响,整体低迷,行情起伏较大。

7月13日-14日,中经联盟在京主办以“机遇·策略·进化”为主题年中盛典,探讨行业趋势,聚焦发展关键问题。腾讯房产作为主办方,全程报道本次会议。

愿景集团董事长陶红兵带来他的演讲主题《老旧小区的物业管理痛点和解决思路》。从关注新房营销、定位、策划、顾问,到关注城市更新与老旧小区改造,陶红兵表示,他的身份变化也是房地产这个行业的缩影,从增量到存量,从开发转向服务。

据陶红兵介绍,存量市场有以下几大板块:存量交易、存量运营、存量管理、存量更新。而愿景集团主要关注城市更新和租赁住宅的投资与开发,其中包括老旧小区改造,“成立一年以来,我们发现老旧小区比想象中的大,比想象中的破,问题比想象中的还多,但商机也很大。”

陶红兵列举了一组数据,全国大概有17万个老旧小区,北京有1678个老旧小区,北京存量住宅有5.47亿平方米,包括公房(以前国管房以及企业盖的统建房)有2.3亿平方米,平房2100万平方米,这两个业态占北京住房的45.5%,北京的保障房约有9576万平米,占比17.5%,真正的商品房约有2亿平米,占北京住房面积的37%。

陶红兵表示,老旧小区改造的痛点之一就是没有电梯、没有物业管理,这让小区治安、楼宇安全、消防、停车、上下楼、物管,充满隐患。另一个不能忽视的社会问题是,老旧小区有很多独居老人,随着年龄的增大,他们的养老也是一个巨大的难题。

此外,政策也是一个问题。一个老旧小区改造的项目中,政府可以做市政配套与消防治理,但很多内容还是需要企业投资来做,“加电梯,停车场,怎么加,加在哪儿?空地与绿地怎么改造?怎么回收投资?废弃的锅炉房用地如何利用等,政策上,这些都是空白。”

陶红兵表示,每一寸土地、每一个设施都是为小区的居民所服务的,如果在现在的条件下能改变一些它的功能,为居民服务,是非常好的一件事。这不仅需要企业做很多工作,也需要政府给予政策支持来突破困境。

现场,陶红兵针对老旧小区改造提出了他的商业模式。他以愿景举例到,愿景出资,把老旧小区的独居老人迁到养老院,而老人把房子托管给愿景,十年或者更久,愿景进行改造更新,然后出租,“把原来错配的人群进行适配,把原来错配的功能、不完善的东西进行适配。”

陶红兵表示,通过这样综合的治理、置换,既改变城市面貌,解决了很多隐患,又能老人安心养老,同时房子产权没有变化,子女更安心,通过十年运营,资产上升值,收回投资,“这是多方获益的事情。”

陶红兵再次强调,做好老旧小区的改造,需要政府、企业和居民三方付出努力,无论社会责任还是模式创新,还是平台化合作,都是从城市运营的角度来做这项事情。

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