土地市场整体降温 奥园、龙光、佳兆业等大湾区房企积极补仓

2019-09-08 15:02 | 达峰网

房地产行业进入下行周期,融资环境收紧,首当其冲的就是土地市场。

2019年以来,房企拿地热度有所下降。根据和讯房产发布的《2019年1-8月上市房企拿地测评》(以下简称“测评”),1-8月房企拿地总面积出现下降,且龙头房企下降幅度更大,9家龙头房企的土储面积同比下降。

但还有很多房企在逆势增加土储,比如来自粤港澳大湾区的房企。

此外,虽然公开土地市场收缩,但随着一线城市,尤其核心地段拿地越来越难,房企都在积极拓展多种拿地方式,比如城市更新。据和讯房产初步统计,房企对城市更新的参与度进一步提高,尤其城市更新已经成为部分粤港澳大湾区房企拿地的重要方式。

龙头房企拿地面积减少29.3%

测评结果显示,2019年1-8月TOP50房企新增土储总面积约3.7万亿平方米,同比下降2.6%,其中,拿地面积出现下降的房企多达28家,占比67%,这意味着大多数房企都在缩减拿地。

龙头房企表现尤为明显,拿地热度显著下降。测评显示,2019年1-8月,龙头房企拿地总面积约2.1亿平方米,同比去年大幅下降29.3%,其中,华润置地新增土储建面1426万㎡,同比增加5.9%,是龙头房企中唯一增长的房企,其余房企均呈现负增长。

“今年上半年拿地还是非常谨慎的。“万科首席运营官张旭公开表示,万科一贯拿地的策略是根据两个方向,一个是现金流的状况,一个是销售回款的状况,万科拿地金额占销售金额在30%以下,未来拿地也会在这个规则之下。融创执行董事孙宏斌也表示,下半年融创基本上没有拿地指标,除非特别好的机会,会有一点点,但基本上在拿地这块目前是停止的。

克而瑞研究中心认为,这主要是因为龙头房企土储充足,在土地市场波动较大、市场销售尚未企稳的情况下,主动选择放缓投资节奏,另外,融资收紧也倒逼龙头房企在当前的时点降负债、保现金。

土地市场收缩的另一个表现是流拍增多。国盛证券研报显示,今年上半年,全国共流拍了8882块土地,占去年全年流拍宗数的38%,流拍面积达3亿平方米。今年的流拍地块数较去年同期增加1558条,略高于17年同期。该机构认为,从往年的流拍地块数据可以发现,下半年土地流拍数量及面积往往会高于上半年,因此下半年面临的土地流拍压力仍较大。

资料来源:国信房地产信息网,国信证券研究所

在财经评论员严跃进看来,拿地缩减充分体现了当前房企的理性,目前企业的战略可以分为“战”和“略”,其中“战”是指需要在项目销售方面积极做到位,进而实现更好的资金回笼。而“略”则体现为拿地方面的保守,或者是房企开发投资的降速。

虽然土地市场降温已成市场普遍现象,但仍有部分房企仍在加码土地市场。测评显示,2019年1-8月拿地面积增加的房企有14家,占比约3成,来自粤港澳大湾区的房企有6家,佳兆业和美的置业分别以177%和138.6%的高速位居高位,金地和龙光分别以24.4%和23.3%的增速补仓,雅居乐和奥园集团的土储增速较低。

位居榜首的佳兆业拿地动作很抢眼,测评显示,2019年1-8月,佳兆业新增土储建面是301.7万㎡,其177%的增幅数据超过榜单中第二名近40个百分点,这与佳兆业长期战略有关。和讯房产在佳兆业半年报中获悉,2019年上半年,按收购土地权益建筑面积计,其大湾区新增土地储备占整体新增土地储备的60%。佳兆业长期深耕粤港澳大湾区,截至2019年6月底,大湾区土地储备约1410万平方米,占整体土地储备的54.6%。

值得注意的是美的置业,其高增速的同时保持均衡布局。榜单显示,2019年1-8月,美的置业新增土储建面1020.5万平方米,同比增加138.6%。财报显示,上半年美的置业新进上海、杭州、天津、武汉等一线、新一线城市,同时加大在重庆、佛山、苏州等区域中心城市的布局力度;持续在邯郸、徐州、株洲等原有城市深耕。

对于粤港澳大湾区房企的积极表现,中信建投地产行业分析师江宇辉认为,受益于粤港澳大湾区的政策利好,2019年上半年粤港澳大湾区的房企表现较好,资金充裕,出于城市布局和补仓的需要,在土地市场表现活跃。

房企拿地新方向:城市更新项目

虽然公开土地市场低迷,但这并不意味着房企停止了拿地,近年来,房企积极拓展新的拿地方式,尤其对城市更新的热情逐渐升高。

据克而瑞研究中心观察,随着城市更新获得政策红利,房企参与度大幅增加,目前,包括恒大、碧桂园、万科、保利地产(600048)在内,TOP50房企中有半数以上参与到城市更新中。对于原因,克而瑞研究中心表示,在政策支持力度不断加大的背景下,加之一二线城市土地供应有限,特别是核心地段土地更是稀缺资源,单靠传统的招拍挂方式无法获取足够的优质土地储备,使得更多的房企加入到城市更新和旧城改造中来。

和讯房产进一步分析发现,至少10家房企在2019年财报中强调了城市更新对土地资源储备的重要性,整体来看,无论是提及城市更新的房企数量还是措辞程度都有所上升。龙头房企中,万科、恒大、华润、保利、中海、碧桂园等房企均涉及城市更新项目,并都获得了相应的土地储备,其中前4家龙头房企均在财报中提及了城市更新业务,华润在2019年半年报中明确表示积极参与城市更新业务。

和讯房产通过财报获悉,截至2019年6月30日,华润在跟进城市更新项目46个,比2018年大幅增加16个,规划建筑面积达2360万平方米,比2018年新增160万平方米。华润置地分管财务的执行董事沈彤东在业绩会上表示,华润置地通过城市更新获取的土地总建筑面积接近2400万平米,预计2022年开始有签约额,其中大湾区内旧改土储面积占比达87%,深圳、广州的面积占比达55%。

数据来源:企业公告整理:和讯房产

值得一提的还有恒大,虽然在公开市场上拿地收缩,但恒大对深圳的城市更新力度在增加。财报显示,2019年上半年,恒大未纳入土地储备的旧改项目,总规划建筑面积7012万平方米,其中深圳有48个项目,比2018年增加3个项目,规划建筑面积达3124万平方米,也比2018年多出221万平方米。恒大集团总裁夏海钧在业绩会上表示,中国未来房地产行业的增长因素,其中一块就是旧城改造。

“商品房市场只占中国商品市场的40%左右,还有20%是老房子要拆掉的,还有20%是砖混结构的。旧城拆迁将来是房地产巨大的市场,每一个地产商都回避不了这个问题。恒大的土地储备在深圳3400万平方米,90%多都是旧城拆迁。”

除了龙头房企,其他涉及城市更新的多数房企有一个共同特征,那就是大多来自粤港澳大湾区,包括奥园、佳兆业、富力、金地集团(600383)、招商蛇口、美的置业、龙光地产等。以奥园为例,2019年上半年奥园通过城市更新获取的潜在可售土地资源约2197亿元,比2018年大幅上升1537亿元,而且大部分位于大湾区城市。美的置业已成立产城及城市更新中心,加大产业地产与旧区改造的投入力度,2019年上半年,美的置业以较低土地成本,成功获取佛山顺德锦纶厂旧改项目,并预计今年在粤港澳大湾区将获取更多旧改项目。

擅长城市更新的富力已经把此类项目列为近期的重点工作,以补充低成本土地储备或购入黄金地段土地。榜单显示,富力目前在全国参与逾60个城市更新项目,涉及土地储备的规划总建筑面积超过6000万平方米,重点位于广州、太原、天津、郑州、西安、佛山、珠海等城市。

值得注意的是佳兆业,不仅上半年在公开土地市场积极拿地,在城市更新方面也极具优势。上半年,佳兆业先后拿下了深圳和上海的旧改项目,后者还是上海占地最大旧改项目——嘉定区徐行镇“城中村”项目。佳兆业集团的首席增长官刘策表示,佳兆业未来聚焦房地产开发主业,充分发挥在城市更新领域的专业优势,保持稳定且高质量的增长。

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